Рынок недвижимости КНР на грани обвала

Экономисты, аналитики и инвесторы во время обсуждения экономики Китая боятся не того, что большой пузырь на рынке недвижимости страны может разорваться, а того, когда это произойдет. Последние данные демонстрируют, что это вот-вот произойдет.

Согласно данным муниципального департамента статистики КНР, в октябре более чем у половины из 70 больших городов Китая цены на первичном и вторичном рынке недвижимости свалились.

Октябрь: точка поворотного момента

Октябрь ознаменовал переломный момент для рынка недвижимости в Китае. В сентябре цены жилища на вторичном рынке равномерно повышались в 24-х из 70 больших городов. Малозначительное понижение цен наблюдалось в других 24-х. В нескольких городках цены падали в течение нескольких месяцев, начиная с июля. В других — не происходило никаких конфигураций цены.

Но в октябре характеристики отбили совершенно другую картину. Цены на недвижимость по всей стране пошли вниз. Цены падали в почти всех огромных городках, как на вторичном, так и на первичном рынке. На 5-20% цены снизились в таких больших городках, как Пекин, Шанхай, Шэньчжэнь, Гуанчжоу, Фошань, Чунцин и Ханчжоу. Цены также свалились в неких наименее больших городках.

Тенденция понижения цен длится с начала 2011 года после насыщения рынка. В январе прошедшего года, как указывает график, в 60 городках (около 86%) цены на недвижимость подымалиь и только в 3-х городках — падали. Но в октябре цены выросли исключительно в 13 городках (около 19%) и в то же время снизились — в 38 (около 54%).

Конфигурации на рынке оказались еще больше существенными в количестве заключенных сделок. Возьмем, к примеру Пекин. Сентябрь и октябрь числятся «золотым» и «серебряным» месяцами на рынке жилища. Но количество сделок в этом году за этот период сократилась на 46% в Пекине в сопоставлении с этим же периодом 2010 года.

На конец октября количество сделок купли-продажи жилища за прошедшие 12 месяцев в 15 больших городках сократилось на 39%. Об этом пишет Financial Times, ссылаясь на данные госдепартамента статистики Китая. В целом по стране количество сделок за октябрь снизилась на 15%, что представляет собой большой спад. На конец сентября наблюдалось всего 7% понижение за последние двенадцать месяцев.

Много риэлтерских компаний стало продавать недвижимость на 5-20% дешевле.

Сокращение спроса на рынке жилища наблюдается и у застройщиков. Например, в районе Тунчжоу на востоке Пекина продается около 13 тыщ квартир общей площадью 1,6 млн кв.м. Если в сентябре было продано всего 546 квартир, продажа квартир, оставшихся может продолжаться около 24 месяцев.

В Шэньчжэне существует более сотки риэлторских компаний, в каких около 5 тыщ представительств со своими кабинетами. В 2010 году среднее количество сделок по продаже квартир на месяц составляло около 12 тыщ. Но в текущее время продается чуток больше 2-ух тыщ квартир за месяц. Другими словами, каждый кабинет за 2,5 месяца может реализовать одну квартиру.

Такое сокращение спроса теснит многих участников рынка недвижимости. Компания Centralline Property исключительно в провинции Шэньчжэнь закрыла около 60 собственных кабинетов и уменьшила тыщу служащих. Об этом пишет газета china’s Daily. Компания Shihua Real Estate закончила работу около 100 кабинетов, а Vanda Real Estate подразумевала закрыть от 30 до 60.

Все это в совокупы указывает, что китайский рынок недвижимости меняет свое направление.

Почему конкретно на данный момент?

На данный момент как раз то самое время, когда рынок недвижимости может подорваться. Аналитики издавна гласили, что недвижимость в Китае очень дорогая. Ожидаются конфигурации.

После практически двукратного увеличения цен на недвижимость в больших городках за последние два года цены на рынке недвижимости в Китае в 100 больших городках в сентябре 2011 года достигнули показателя 8877 юаней за кв.м. Это соответствует либо даже превосходит среднюю стоимость в продвинутых странах. Большая часть китайцев не могут позволить для себя покупку недвижимости.

К тому же, Китай принимает конструктивные меры в надежде уменьшить возможность взрыва пузыря на рынке недвижимости. Начиная с апреля 2010 года, вводятся новые правила, такие как повышение начального взноса, увеличение процентных ставок на ипотечные кредиты, также другие мероприятия для контроля спроса на жилище.

Не считая того, в критериях возрастающей инфляции, Государственный банк Китая продолжил усиливать финансово-кредитную политику, увеличивая процентные ставки и размер начального взноса, что приводит к очередной встряске на рынке жилища.

Режим находится в затруднительном положении и должен избрать для себя одно из «зол».

Не так давно китайские власти востребовали, чтоб те, кто покупает огромные земляные участки, платили наличными, невзирая на то, что спрос на жилище падает.

Столкнувшись с таким требованием, у многих застройщиков появляются трудности с ликвидностью. Это приводит к скоплению жилищных фондов, падение объемов продаж и к тому, что операционный доход преобразуется в убыток. Об этом молвят данные отчета о деятельности 131-й строительной компании за 3-ий квартал.

Если нынешний агрессивно контролируемый государством рынок жилища дерегулирующих, то пузырь на рынке недвижимости будет расти далее, а инфляция пойдет по спирали ввысь. Если же прежний контроль над рынком сохранится, то пузырь лопнет.

На конец третьего квартала их материально-производственные припасы выросли на 44,9% по сопоставлению с аналогичным периодом прошедшего года и составили 98,3 миллиардов юаней ($15,4 миллиардов). 80 из 131 упомянутого застройщика понесли валютные убытки.

В критериях слабенького спроса и недостаточной ликвидности компании, реализующие недвижимость, могут выжить только методом понижения цен на жилище.

Усиление соц конфликтов

Много компаний на рынке недвижимости начали продавать имущество дешевле на 5-20, а то и на 30%. Это указывает, что они уже испытывают денежные трудности. Компания Wanke, одна из больших застройщиков в Китае, утверждает, что китайский рынок недвижимости будет находиться в упадке достаточно длительное время.

Китайская экономика устроена так, что китайские банки понесут суровые убытки в случае банкротства даже 1-го из застройщиков. Местные органы власти также будут затронуты, так как от 30 до 50% их бюджета заполняется от реализации земляных участков. Как рынок недвижимости вступит в фазу рецессии, поступления в местные бюджеты значительно уменьшатся.

В придачу к этим дилеммам, падение цен на рынке недвижимости провоцируют протесты.

К примеру, 19 октября компания Zhonghai Real Estate выставила на продажу более 370 квартир в районе Пудун в Шанхае, пригласив от 16 до 17 тыс. юаней ($234 — $248) за кв. м. Установленная стоимость оказалась на 30% дешевле рыночных цен на квартиры в той же местности. Вследствие этого около 400 человек, которые не так давно приобрели квартиры по более высочайшей стоимости, вышли с протестом против агентства Zhonghai Real Estate.

Китайская экономика устроена так, что китайские банки понесут суровые убытки в случае банкротства даже 1-го из застройщиков.

В итоге падения цен некие обладатели недвижимости могли утратить несколько тыщ юаней (100 тыщ юаней эквивалентно $15 716). Через большущее понижение цен на недвижимость в Шанхае подобные протесты также вспыхнули в шанхайском районе Цзядін.

В связи с повсеместным неравенством доходов и насильным сносом домов органами местного самоуправления конфликты уже переполняют весь Китай. «Выбухание» пузыря на рынке недвижимости чувствуется по всей стране и может привести к предстоящему росту социальной непостоянности.

Начиная с июня, многие застройщики земли ощутили ограничения в ликвидности [отсутствие способности для индивидов либо компаний в хоть какое время заимствовать такую сумму, которую бы они хотели]. Наряду со понижением продаж распространяются слухи о том, что ограничительная политика в области жилища будет ослаблена. Некие даже говорят, что жесткое регулирование рынка недвижимости будет отменена.

Мне кажется, что подобные слухи отчасти появились из-за того, что продажа земляных участков стал главным источником доходов для местных властей. Местные органы самоуправления не желают, чтоб свалились их доходы, потому призывают к прекращению мер контроля.

Достигнув в течение пары лет прироста, выраженный в двузначных цифрах, цены на жилище в Пекине, Шанхае и других огромнейших городках можно сопоставить с такими в Манхэттене. Трехкомнатная квартира в Шанхае оценивается в $1,3 млн.

В Тунчжоу, районе в восточной части Пекина, дом обычно продается по стоимости выше 5 млн. юаней, что эквивалентно $786 000. Это приблизительно втрое выше, чем средняя цена 1-го дома в США.

Все же, по данным Интернационального денежного фонда, номинальный ВВП на душу населения в 2010 году в Китае — $4382 — составляет только 9,4% от этого показателя в США.

Режим находится в затруднительном положении и должен избрать себе одно из 2-ух зол. Так, если нынешний агрессивно контролируемый государством рынок жилища дерегулирующих, то пузырь на рынке недвижимости будет расти далее, а инфляция пойдет по спирали ввысь. Если же прежний контроль над рынком сохранится, то пузырь лопнет.

Премьер-министр КНР Вэнь Цзябао вновь выделил сначала ноября: «Меры по контролю рынка недвижимости следует и в предстоящем производить. Мы должны возвратить цены на жилище до разумного уровня».

Таким макаром, в короткосрочной перспективе, я не думаю, что китайское правительство ослабит меры регулирования рынка недвижимости. Рынок жилища катится вниз. Я думаю, что эта тенденция сохранится.

Тяньлунь Цзянь — доктор философии, часто пишет об экономике Китая.